Fictieve onroerende zaak

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken moet overdrachtsbelasting worden betaald door de verkrijger. De wet merkt aandelen in een rechtspersoon, waarvan de bezittingen voor meer dan de helft bestaan uit onroerende zaken, voor de overdrachtsbelasting aan als een onroerende zaak. Dat betekent dat ook bij een aandelentransactie overdrachtsbelasting is verschuldigd als de vennootschap aan de voorwaarden voldoet. Naast de bezitseis geldt dat aan de doeleis voldaan moet zijn. Deze houdt in dat de onroerende zaken op het tijdstip van de verkrijging van de aandelen voor ten minste 70% dienstbaar zijn aan de handel in of het exploiteren van onroerende zaken.

Hof Den Haag oordeelde dat bij de overname van een bedrijf dat opslagmogelijkheden aanbiedt door een concurrent geen sprake was van de overname van een vastgoedrechtspersoon. De overgenomen vennootschap voldeed aan de bezitseis. Volgens het hof bestonden de activiteiten uit aanzienlijk meer dan de enkele verhuur van onroerende zaken. Het hof verwees naar de in de wetsgeschiedenis ter sprake gebrachte uitzondering voor het hotelbedrijf en de daarover ontstane jurisprudentie. Volgens het hof kon hier gesproken worden van een "goederenhotel". In dit geval waren de onroerende zaken dienstbaar aan de exploitatie van een geavanceerd opslagbedrijf en ging het niet om de exploitatie van onroerende zaken op zich. Aan de doeleis was volgens het hof niet voldaan.

De Hoge Raad heeft de uitspraak van het hof vernietigd en de zaak verwezen naar Hof Amsterdam voor verdere behandeling. Volgens de Hoge Raad heeft Hof Den Haag niet gemotiveerd waarom in deze casus niet aan de doeleis is voldaan. Daarvoor is nodig dat de terbeschikkingstelling van de onroerende zaken ondergeschikt is in het geheel van prestaties dat aan afnemers wordt verricht. Dit moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klanten. Activiteiten, die niet gericht zijn op individuele afnemers, zijn in dit verband niet van belang. 

Hof Amsterdam oordeelt dat vanuit het perspectief van de klant sprake is van de verhuur van onroerende zaken. De overige diensten zijn van ondergeschikte aard. Dat betekent dat de vennootschap terecht is aangemerkt als vastgoedrechtspersoon.